Renditerechner für Anlagewohnungen im gesamten DACH-Raum
Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, bekommt fast immer eine Zahl genannt: die Bruttorendite. Sie steht im Inserat, klingt solide und ist die am wenigsten aussagekräftige Kennzahl der ganzen Rechnung. Sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die je nach Land und Region zwischen sechs und über zwölf Prozent des Kaufpreises ausmachen. Sie ignoriert die laufenden Kosten, die sich nicht auf die Mieterin oder den Mieter umlegen lassen. Und sie sagt nichts darüber, ob am Monatsende Geld übrig bleibt oder fehlt.
Dieser Rechner schliesst genau diese Lücke – und zwar für alle drei Länder mit ihren jeweils eigenen Steuerregeln. Er zeigt in drei Stufen, was von der beworbenen Rendite übrig bleibt, berechnet den monatlichen Cashflow inklusive Finanzierung und Steuer, projiziert die gesamte Haltedauer Jahr für Jahr und stellt am Ende den Verkauf mit allen Abzügen gegenüber.
Die drei Länder im direkten Vergleich
Die Unterschiede zwischen Österreich, Deutschland und der Schweiz sind erheblich – und sie entscheiden häufig darüber, ob sich ein Objekt rechnet. Ein deutsches Objekt profitiert nach zehn Jahren von einem steuerfreien Verkauf, ein österreichisches nie. Ein Schweizer Objekt kommt mit sehr niedrigen Erwerbsnebenkosten, dafür mit strengen Vorgaben der Bank.
| Österreich | Deutschland | Schweiz | |
|---|---|---|---|
| Erwerbssteuer | 3,5 % einheitlich | 3,5–6,5 % je Bundesland | 0–3,3 % je Kanton |
| Eintragung | 1,1 % Grundbuch | ca. 2 % Notar und Grundbuch | ca. 0,5–1 % |
| Kreditbesicherung | 1,2 % Pfandrecht | Grundschuld, geringer | Schuldbrief |
| Umsatzsteuer-Option | möglich (20 %) | nicht möglich | nicht möglich |
| Abschreibung | 1,5 % p.a. | 2–3 % p.a. | keine (Unterhaltsabzug) |
| Verkaufsgewinn | ImmoESt 30 % | steuerfrei nach 10 Jahren | Grundstückgewinnsteuer, degressiv |
| Bankvorgaben | objektabhängig | objektabhängig | Belehnung 80 %, Tragbarkeit 33 % |
Für die länderspezifischen Details gibt es eigene Seiten: Renditerechner Österreich, Renditerechner Deutschland und Renditerechner Schweiz. Einen vollständigen Überblick über alle Erwerbsnebenkosten findest du unter Kaufnebenkosten im DACH-Vergleich.
Von der Bruttorendite zur echten Nettorendite
Die Berechnung läuft in drei Schritten, die im Rechner auch grafisch nachvollziehbar sind.
Schritt 1: Bruttorendite
Die Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis. Diese Zahl steht im Inserat. Sie unterstellt, dass der Kaufpreis die gesamte Investition ist und die Miete vollständig beim Eigentümer landet – beides trifft nicht zu.
Schritt 2: Rendite nach Kaufnebenkosten
Jetzt wird die Jahresmiete auf die tatsächliche Gesamtinvestition bezogen: Kaufpreis plus Erwerbssteuer, Eintragungsgebühren, Notariat beziehungsweise Vertragserrichtung, Maklerprovision und Kosten der Kreditbesicherung. Allein dieser Schritt kostet je nach Region einen halben bis dreiviertel Prozentpunkt Rendite.
Schritt 3: Nettomietrendite
Zuletzt werden die nicht umlegbaren laufenden Kosten abgezogen: Rücklage, Hausverwaltung, Instandhaltung und ein realistischer Puffer für Leerstand und Mietausfall. Was übrig bleibt, ist die Zahl, mit der sich rechnen lässt – und sie liegt regelmässig ein bis zwei Prozentpunkte unter der beworbenen Bruttorendite.
Die Kennzahlen und was sie bedeuten
- Interner Zinsfuss (IRR)
- Fasst Eigenkapitaleinsatz, laufende Cashflows und Netto-Verkaufserlös zu einer einzigen jährlichen Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zusammen. Die wichtigste Gesamtkennzahl, weil sie Mietertrag, Tilgung, Steuer und Wertsteigerung gemeinsam bewertet.
- Cashflow
- Miete abzüglich laufender Kosten, Kreditrate und Steuer. Ein negativer Cashflow ist kein Ausschlusskriterium, muss aber über die gesamte Laufzeit aus dem laufenden Einkommen tragbar sein.
- DSCR – Kapitaldienstdeckung
- Nettomietertrag geteilt durch den jährlichen Kapitaldienst. Über 1 trägt sich die Wohnung selbst, darunter zahlt der Eigentümer zu. Banken prüfen diese Kennzahl mit.
- Kaufpreisfaktor
- Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass sich der Kaufpreis rechnerisch nach 25 Jahresmieten amortisiert – ohne Kosten und Steuern gerechnet.
- Beleihungsauslauf (LTV)
- Kreditbetrag im Verhältnis zum Immobilienwert. Je niedriger, desto besser die Konditionen.
- Break-even-Miete
- Die Miete, ab der sich die Wohnung monatlich selbst trägt. Nützlich als Untergrenze bei einer Neuvermietung.
- Gewinnschwelle
- Das Jahr, ab dem ein Verkauf erstmals einen Gesamtgewinn ergibt – nach Rückzahlung des Kredits, allen Nebenkosten und Steuern.
- Leverage-Effekt
- Differenz zwischen Nettomietrendite und Kreditzins. Ist sie positiv, arbeitet das Fremdkapital für dich. Ist sie negativ, finanzierst du die Wertsteigerung aus eigener Tasche.
Warum Szenarien wichtiger sind als eine einzelne Zahl
Jede Renditerechnung beruht auf Annahmen über die nächsten zwanzig oder dreissig Jahre: Wertsteigerung, Mietindexierung, Leerstand, Zinsniveau nach Ablauf der Fixbindung. Keine dieser Grössen ist bekannt. Eine einzelne Punktprognose suggeriert deshalb eine Genauigkeit, die es nicht gibt.
Der Rechner arbeitet aus diesem Grund mit vier Werkzeugen. Der Szenarienvergleich verschiebt alle Annahmen gemeinsam in eine pessimistische und eine optimistische Richtung. Der Stresstest verändert jeweils genau eine Grösse und zeigt per Ampel, ob der Fall verkraftbar bleibt. Die Sensitivitätsanalyse stellt als Matrix dar, welcher Hebel die Rendite am stärksten bewegt. Die Monte-Carlo-Simulation rechnet mehrere hundert zufällige Verläufe durch und liefert eine Bandbreite statt eines Punkts, inklusive der Wahrscheinlichkeit, am Ende mit Verlust auszusteigen.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Rendite einer Anlagewohnung?
Die Bruttorendite ist die Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis. Aussagekräftig ist aber erst die Nettorendite: Dabei werden die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis addiert und die nicht umlegbaren laufenden Kosten von der Miete abgezogen. Zwischen beworbener Bruttorendite und tatsächlicher Nettorendite liegt typischerweise ein Prozentpunkt oder mehr.
Was ist eine gute Rendite bei einer Anlagewohnung?
Das hängt von Lage und Land ab. In guten Lagen österreichischer und deutscher Städte sind Nettorenditen von 2,5 bis 3,5 Prozent üblich, in der Schweiz oft darunter. Entscheidend ist der Vergleich mit dem Kreditzins: Liegt die Nettorendite darüber, wirkt der Fremdkapitalhebel positiv. Liegt sie darunter, zahlt man monatlich zu und setzt praktisch vollständig auf Wertsteigerung.
Was bedeutet der interne Zinsfuss (IRR)?
Der interne Zinsfuss fasst alle Zahlungsströme über die gesamte Haltedauer zu einer jährlichen Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zusammen: den Eigenkapitaleinsatz zu Beginn, die laufenden Cashflows und den Netto-Verkaufserlös am Ende. Er ist damit die einzige Kennzahl, die Mietertrag, Tilgung, Steuer und Wertsteigerung gemeinsam bewertet.
Was ist der DSCR und warum ist er wichtig?
Der Debt Service Coverage Ratio setzt den Nettomietertrag ins Verhältnis zum jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Ein Wert über 1 bedeutet, dass die Miete den Kredit vollständig trägt. Liegt er darunter, muss die Differenz aus dem eigenen Einkommen zugeschossen werden. Banken achten auf diese Kennzahl bei der Finanzierungszusage.
Was passiert nach Ablauf der Fixzinsbindung?
Nach der Fixzinsphase wird die verbleibende Restschuld zum dann gültigen Zinssatz auf die Restlaufzeit neu berechnet. Steigt der Zins, steigt die Monatsrate spürbar und der Cashflow kann ins Minus kippen. Genau dieser Übergang sollte vor dem Kauf durchgerechnet werden – der Rechner zeigt beide Phasen getrennt.
Lohnt sich eine Anlagewohnung gegenüber einem ETF?
Der zentrale Unterschied ist der Fremdkapitalhebel: Bei einer Immobilie arbeitet Kapital mit, das nicht dem Käufer gehört. Dafür ist sie illiquide, verursacht laufenden Aufwand und konzentriert das Risiko auf ein einzelnes Objekt an einem einzelnen Standort. Der Rechner stellt beide Wege über die Haltedauer gegenüber.
In welchem Land der DACH-Region rechnet sich eine Anlagewohnung am besten?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Deutschland bietet mit der Steuerfreiheit nach zehn Jahren den stärksten Hebel auf den Verkaufsgewinn, hat aber je nach Bundesland sehr hohe Erwerbsnebenkosten. Österreich hat moderate Nebenkosten und die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs, besteuert den Verkaufsgewinn aber immer. Die Schweiz hat die niedrigsten Erwerbsnebenkosten und Zinsen, dafür sehr niedrige Bruttorenditen und strenge Eigenmittelvorgaben.
Weitere Rechner und Ratgeber
Wichtiger Hinweis: Dieser Rechner ist ein Informationswerkzeug und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Alle hinterlegten Steuersätze und Gebühren sind Richtwerte, können sich ändern und sind im Rechner bewusst editierbar. Die Ergebnisse beruhen vollständig auf den eingegebenen Annahmen. Vor einer Kaufentscheidung sind Steuerberatung und Finanzierungsberatung unerlässlich.