Tiefe Nebenkosten, strenge Bankvorgaben
Die Schweiz dreht die übliche Rechnung um. Die Erwerbsnebenkosten sind im internationalen Vergleich niedrig: In Zürich, Schwyz und Zug fällt gar keine Handänderungssteuer an, in vielen weiteren Kantonen liegt sie unter einem Prozent. Notariat und Grundbuch bewegen sich meist zwischen einem halben und einem Prozent, und die Maklerprovision trägt üblicherweise die Verkäuferseite.
Dafür sind die Hürden auf der Finanzierungsseite die strengsten im DACH-Raum. Nicht der Kaufpreis entscheidet, ob eine Liegenschaft finanzierbar ist, sondern die Tragbarkeit. Und die wird nicht mit dem tatsächlichen Hypothekarzins gerechnet, sondern mit einem kalkulatorischen Satz von rund fünf Prozent.
Die Tragbarkeitsrechnung verstehen
Banken addieren drei Positionen: den kalkulatorischen Zins auf die Hypothek, pauschal ein Prozent des Liegenschaftswerts für Unterhalt und Nebenkosten sowie die erforderliche Amortisation. Die Summe darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Diese Regel ist der häufigste Grund, warum eine an sich rentable Liegenschaft nicht finanziert wird.
Ein Rechenbeispiel: Bei einer Liegenschaft für 800.000 Franken und einer Hypothek von 640.000 Franken ergibt der kalkulatorische Zins von fünf Prozent 32.000 Franken. Dazu ein Prozent Unterhalt, also 8.000 Franken. Die Amortisation auf zwei Drittel des Werts innert fünfzehn Jahren macht rund 7.100 Franken jährlich. In Summe 47.100 Franken – tragbar erst ab einem Bruttoeinkommen von etwa 143.000 Franken. Der Rechner prüft diese Rechnung automatisch mit und zeigt Ampel und Quote an.
Belehnung und Amortisationspflicht
Die zweite harte Grenze ist die Belehnung. Mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises müssen aus Eigenmitteln kommen, die Hypothek darf achtzig Prozent nicht überschreiten. Zusätzlich gilt eine Amortisationspflicht: Die Belehnung muss innert fünfzehn Jahren auf zwei Drittel des Liegenschaftswerts zurückgeführt werden.
Diese Pflichtamortisation ist Vermögensaufbau, drückt aber den laufenden Cashflow – anders als reine Zinszahlungen ist sie steuerlich nicht abzugsfähig. Wer die Rendite einer Schweizer Liegenschaft beurteilt, muss diesen Effekt einrechnen. Im Rechner erscheint er in der Kreditrate und damit direkt im monatlichen Cashflow.
Besteuerung: keine Abschreibung, dafür Unterhaltsabzug
Im Privatvermögen gibt es in der Schweiz keine Abschreibung auf Liegenschaften. Abzugsfähig sind stattdessen die Schuldzinsen sowie die Unterhaltskosten – entweder effektiv oder über eine Pauschale, die je nach Alter der Liegenschaft üblicherweise zwischen zehn und zwanzig Prozent des Mietertrags liegt.
Zusätzlich ist die Liegenschaft Teil des steuerbaren Vermögens und unterliegt der kantonalen Vermögenssteuer, wobei die Hypothek als Schuld abgezogen werden kann. Der Rechner berücksichtigt beides: den Unterhaltsabzug im Steuermodul und die Vermögenssteuer als separaten Promillesatz.
Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf
Beim Verkauf greift die Grundstückgewinnsteuer. Sie ist kantonal geregelt und in einem Punkt bemerkenswert: Der Satz sinkt mit zunehmender Haltedauer. Wer nach wenigen Jahren verkauft, zahlt teils sehr hohe Sätze, teilweise mit Zuschlägen für kurzfristige Spekulation. Nach zwanzig oder mehr Jahren fällt die Belastung deutlich geringer aus.
Weil die Ausgestaltung von Kanton zu Kanton stark abweicht, bildet der Rechner die Degression vereinfacht ab und lässt den Basissatz frei einstellen. Für eine konkrete Kaufentscheidung sollte der Satz beim zuständigen kantonalen Steueramt oder über eine Treuhandstelle geprüft werden.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Handänderungssteuer in der Schweiz?
Die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt und reicht von null Prozent in Zürich, Schwyz und Zug bis über drei Prozent in der Waadt, Neuenburg und Genf. In vielen Kantonen liegt sie unter einem Prozent.
Wie funktioniert die Tragbarkeitsrechnung?
Banken addieren den kalkulatorischen Zins von rund fünf Prozent auf die Hypothek, ein Prozent des Liegenschaftswerts für Unterhalt und Nebenkosten sowie die erforderliche Amortisation. Die Summe darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Wie viel Eigenmittel brauche ich in der Schweiz?
Mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises. Die Belehnung darf achtzig Prozent nicht überschreiten. Zusätzlich muss die Hypothek innert fünfzehn Jahren auf zwei Drittel des Liegenschaftswerts amortisiert werden.
Kann ich eine Liegenschaft in der Schweiz abschreiben?
Im Privatvermögen nicht. Abzugsfähig sind die Schuldzinsen sowie die Unterhaltskosten, entweder effektiv oder über eine Pauschale von üblicherweise zehn bis zwanzig Prozent des Mietertrags, je nach Alter der Liegenschaft.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer?
Sie ist kantonal geregelt und sinkt mit zunehmender Haltedauer. Kurzfristige Verkäufe werden teils sehr hoch besteuert, teilweise mit Spekulationszuschlägen. Nach zwanzig Jahren fällt die Belastung deutlich geringer aus.
Warum sind Schweizer Bruttorenditen so tief?
Weil die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind und die Hypothekarzinsen historisch tief. Bruttorenditen von zwei bis drei Prozent sind in guten Lagen üblich. Entscheidend ist deshalb weniger der laufende Ertrag als die Kombination aus tiefem Zins, Amortisation und langfristiger Wertentwicklung.
Weitere Rechner und Ratgeber
Wichtiger Hinweis: Dieser Rechner ist ein Informationswerkzeug und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Alle hinterlegten Steuersätze und Gebühren sind Richtwerte, können sich ändern und sind im Rechner bewusst editierbar. Die Ergebnisse beruhen vollständig auf den eingegebenen Annahmen. Vor einer Kaufentscheidung sind Steuerberatung und Finanzierungsberatung unerlässlich.