Die Grunderwerbsteuer entscheidet über tausende Euro
Deutschland ist der einzige Markt im DACH-Raum, in dem der Standort innerhalb des Landes die Kaufnebenkosten massiv verändert. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 10.500 Euro gegenüber 19.500 Euro – ein Unterschied von 9.000 Euro, allein durch die Landesgrenze.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Die Sätze werden von den Ländern selbst festgelegt und ändern sich regelmäßig. Im Rechner sind sie deshalb bewusst editierbar – wähle das Bundesland aus, prüfe den Wert und passe ihn bei Bedarf an.
Notar, Grundbuch und Makler
Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notarkosten und Grundbuchgebühren an, die zusammen üblicherweise rund zwei Prozent des Kaufpreises ausmachen. Der Notar ist beim Immobilienkauf in Deutschland zwingend, die Gebühren sind gesetzlich geregelt und damit nicht verhandelbar.
Bei der Maklerprovision hat sich seit Einführung des Bestellerprinzips für Wohnimmobilien einiges geändert: Die Provision wird in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Für die Käuferseite bedeutet das häufig rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer statt der früher üblichen vollen Provision. Wer ohne Makler direkt vom Eigentümer kauft, spart diese Position vollständig.
Die Zehn-Jahres-Frist: der grösste Steuervorteil
Der wichtigste Unterschied zu Österreich liegt beim Verkauf. Wird eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre gehalten, ist der Veräußerungsgewinn in Deutschland vollständig steuerfrei. Bei einem Wertzuwachs von hundertfünfzigtausend Euro über zwanzig Jahre bleibt dieser Betrag komplett beim Eigentümer.
Wer vor Ablauf der Frist verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz – bei hohen Einkommen also mit über vierzig Prozent. Der Unterschied zwischen einem Verkauf im neunten und im elften Jahr kann fünfstellig sein. Im Rechner ist die Frist hinterlegt und im Steuermodul anpassbar; das Verkaufsszenario zeigt sofort, ob im gewählten Verkaufsjahr Steuer anfällt oder nicht.
Abschreibung: 2, 2,5 oder 3 Prozent
Die Absetzung für Abnutzung richtet sich in Deutschland nach dem Baujahr. Für Bestandsgebäude ab 1925 gelten üblicherweise zwei Prozent pro Jahr, für ältere Gebäude 2,5 Prozent. Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, sind drei Prozent möglich. Wie in Österreich gilt: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.
Da die Wohnraumvermietung in Deutschland umsatzsteuerfrei ist, gibt es hier keinen Vorsteuerabzug – die österreichische Umsatzsteuer-Option hat in Deutschland kein Gegenstück. Der Rechner blendet die entsprechende Auswahl auf dieser Seite deshalb gar nicht erst ein.
Was Banken in Deutschland prüfen
Deutsche Banken finanzieren Kapitalanlagen in der Regel bis zu einem Beleihungsauslauf von achtzig bis neunzig Prozent des Objektwerts, wobei die Kaufnebenkosten fast nie mitfinanziert werden. Sie müssen also in jedem Fall aus Eigenkapital kommen – bei sechseinhalb Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar und Makler sind das schnell über zehn Prozent des Kaufpreises.
Neben dem Beleihungsauslauf zählt die Kapitaldienstfähigkeit. Die Miete wird dabei meist nicht in voller Höhe angerechnet, sondern mit einem Sicherheitsabschlag. Der DSCR-Wert im Rechner bildet genau diese Logik ab: Liegt er unter eins, trägt die Miete den Kredit nicht allein.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Am niedrigsten ist sie in Bayern mit 3,5 Prozent, am höchsten mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei?
Nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn bei vermieteten Immobilien in Deutschland vollständig steuerfrei. Wird vorher verkauft, unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Wohnung?
Für Bestandsgebäude ab Baujahr 1925 gelten in der Regel zwei Prozent pro Jahr, für ältere Gebäude 2,5 Prozent. Für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 sind drei Prozent möglich. Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.
Wer zahlt in Deutschland die Maklerprovision?
Seit Einführung des Bestellerprinzips für Wohnimmobilien wird die Provision beim Kauf in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Für die Käuferseite bedeutet das häufig rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.
Kann ich bei einer vermieteten Wohnung die Vorsteuer abziehen?
Nein. Die Vermietung von Wohnraum ist in Deutschland umsatzsteuerfrei, ein Vorsteuerabzug ist daher nicht möglich. Die in Österreich übliche Umsatzsteuer-Option für Anlegerwohnungen hat in Deutschland kein Gegenstück.
Werden die Kaufnebenkosten von der Bank mitfinanziert?
In aller Regel nicht. Banken finanzieren den Objektwert, nicht die Erwerbsnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden – je nach Bundesland sind das über zehn Prozent des Kaufpreises.
Weitere Rechner und Ratgeber
Wichtiger Hinweis: Dieser Rechner ist ein Informationswerkzeug und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Alle hinterlegten Steuersätze und Gebühren sind Richtwerte, können sich ändern und sind im Rechner bewusst editierbar. Die Ergebnisse beruhen vollständig auf den eingegebenen Annahmen. Vor einer Kaufentscheidung sind Steuerberatung und Finanzierungsberatung unerlässlich.