Warum die Kaufnebenkosten über die Rendite entscheiden
Die Kaufnebenkosten sind der am häufigsten unterschätzte Posten beim Immobilienkauf. Sie werden von Banken fast nie mitfinanziert, müssen also vollständig aus Eigenkapital kommen. Und sie gehen unmittelbar zulasten der Rendite: Wer zehn Prozent Nebenkosten zahlt, investiert für dieselbe Miete zehn Prozent mehr Kapital – die Rendite sinkt entsprechend.
Ein Beispiel: Eine Wohnung für 250.000 Euro mit 9.000 Euro Jahresnettomiete ergibt 3,6 Prozent Bruttorendite. Mit zehn Prozent Nebenkosten steigt die Investition auf 275.000 Euro, die Rendite fällt auf 3,27 Prozent. Ein Drittel Prozentpunkt, verloren am Tag des Kaufs.
Österreich: rund zehn Prozent
| Position | Höhe | Bemessung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Kaufpreis |
| Grundbuchseintragung | 1,1 % | Kaufpreis |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % | Kreditbetrag |
| Maklerprovision | bis 3,6 % | Kaufpreis, inkl. USt |
| Vertrag und Treuhand | 1–2 % | Kaufpreis |
Die Grunderwerbsteuer ist bundeseinheitlich, ein Standortwechsel innerhalb Österreichs ändert daran nichts. Besonderheit ist die Pfandrechtseintragung: Sie bemisst sich am Kreditbetrag, nicht am Kaufpreis, und fehlt in fast jeder Inseratsrechnung. Details auf der Seite Renditerechner Österreich.
Deutschland: je nach Bundesland sechs bis zwölf Prozent
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Dazu kommen Notar und Grundbuch mit zusammen rund zwei Prozent sowie die anteilige Maklerprovision von häufig 3,57 Prozent für die Käuferseite. Die Spanne zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen beträgt allein bei der Grunderwerbsteuer drei Prozentpunkte. Mehr dazu unter Renditerechner Deutschland.
Schweiz: oft unter zwei Prozent
| Kanton | Satz |
|---|---|
| Zürich | 0 % |
| Schwyz | 0 % |
| Zug | 0 % |
| Uri | 0,2 % |
| Aargau | 0,4 % |
| Nidwalden | 1,0 % |
| Glarus | 1,0 % |
| Schaffhausen | 1,0 % |
| St. Gallen | 1,0 % |
| Thurgau | 1,0 % |
| Tessin | 1,1 % |
| Luzern | 1,5 % |
| Obwalden | 1,5 % |
| Wallis | 1,5 % |
| Bern | 1,8 % |
| Graubünden | 2,0 % |
| Jura | 2,1 % |
| Solothurn | 2,2 % |
| Basel-Landschaft | 2,5 % |
| Basel-Stadt | 3,0 % |
| Freiburg | 3,0 % |
| Genf | 3,0 % |
| Waadt | 3,3 % |
| Neuenburg | 3,3 % |
Die Schweiz hat die mit Abstand tiefsten Erwerbsnebenkosten im DACH-Raum. In Zürich, Schwyz und Zug entfällt die Handänderungssteuer vollständig, Notariat und Grundbuch bewegen sich zwischen einem halben und einem Prozent, und die Maklerprovision trägt üblicherweise die Verkäuferseite. Dafür sind die Anforderungen an Eigenmittel und Tragbarkeit die strengsten – siehe Renditerechner Schweiz.
Was sich verhandeln lässt und was nicht
Steuern und Gebühren sind fix: Grunderwerbsteuer, Handänderungssteuer, Grundbuch und Notariat lassen sich nicht verhandeln. Verhandelbar ist die Maklerprovision, besonders bei höherpreisigen Objekten und wenn der Makler auch die Verkäuferseite vertritt.
Der größte Hebel liegt aber ohnehin woanders: beim Kaufpreis selbst. Da die meisten Nebenkosten prozentual anfallen, senkt jede Preisreduktion auch sie. Zehntausend Euro weniger Kaufpreis sparen in Nordrhein-Westfalen zusätzlich rund achthundert Euro Nebenkosten. Wie viel Verhandlungsspielraum nötig ist, um eine bestimmte Rendite zu erreichen, rechnet das Tool im Bereich Zielwert rückwärts aus.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
In Österreich rund zehn Prozent des Kaufpreises, in Deutschland je nach Bundesland sechs bis zwölf Prozent und in der Schweiz häufig unter zwei Prozent. Die Unterschiede entstehen vor allem durch die Erwerbssteuer und die Maklerprovision.
Werden die Kaufnebenkosten mitfinanziert?
In der Regel nicht. Banken finanzieren den Objektwert, nicht die Erwerbsnebenkosten. Sie müssen daher vollständig aus Eigenkapital aufgebracht werden und sind bei der Planung des Eigenmittelbedarfs einzurechnen.
In welchem Land sind die Kaufnebenkosten am niedrigsten?
In der Schweiz. Mehrere Kantone erheben gar keine Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch sind vergleichsweise günstig und die Maklerprovision trägt üblicherweise die Verkäuferseite. Dafür verlangen Schweizer Banken mindestens zwanzig Prozent Eigenmittel.
Lässt sich die Maklerprovision verhandeln?
Ja, im Gegensatz zu Steuern und Gebühren ist die Maklerprovision Verhandlungssache. Spielraum besteht vor allem bei höherpreisigen Objekten und wenn der Makler beide Seiten vertritt.
Senken Kaufnebenkosten die Rendite?
Ja, unmittelbar. Sie erhöhen die Gesamtinvestition, ohne die Miete zu erhöhen. Bei zehn Prozent Nebenkosten sinkt eine Bruttorendite von 3,6 Prozent auf rund 3,27 Prozent – ein Drittel Prozentpunkt, verloren am Tag des Kaufs.
Weitere Rechner und Ratgeber
Wichtiger Hinweis: Dieser Rechner ist ein Informationswerkzeug und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Alle hinterlegten Steuersätze und Gebühren sind Richtwerte, können sich ändern und sind im Rechner bewusst editierbar. Die Ergebnisse beruhen vollständig auf den eingegebenen Annahmen. Vor einer Kaufentscheidung sind Steuerberatung und Finanzierungsberatung unerlässlich.