Was eine Anlegerwohnung in Österreich wirklich kostet
Österreich hat den Vorteil einer bundesweit einheitlichen Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent, unabhängig davon, ob die Wohnung in Wien, Graz oder Innsbruck liegt. Dazu kommt die Grundbuchseintragung mit 1,1 Prozent des Kaufpreises. Was viele Käufer übersehen: Auch die Eintragung des Pfandrechts kostet Gebühr, nämlich 1,2 Prozent – allerdings vom besicherten Kreditbetrag, nicht vom Kaufpreis. Wer zu achtzig Prozent finanziert, zahlt hier schnell einen vierstelligen Betrag, mit dem in keiner Inseratsrechnung kalkuliert wird.
Die Maklerprovision beträgt beim Kauf üblicherweise bis zu drei Prozent zuzüglich zwanzig Prozent Umsatzsteuer, also 3,6 Prozent. Für Vertragserrichtung und Treuhandschaft sind ein bis zwei Prozent realistisch. In Summe landet man in Österreich typischerweise bei rund zehn Prozent Nebenkosten – ein Zehntel des Kaufpreises, das die Rendite drückt und in aller Regel nicht mitfinanziert wird.
Die Umsatzsteuer-Option: der österreichische Sonderfall
Anlegerwohnungen werden in Österreich häufig als Nettopreis beworben. Der Grund ist die Möglichkeit, als Vermieter zur Umsatzsteuer zu optieren: Wer das tut, kann die im Kaufpreis enthaltene Vorsteuer von zwanzig Prozent geltend machen und verrechnet im Gegenzug zehn Prozent Umsatzsteuer auf die Miete. Das senkt den effektiven Kaufpreis deutlich.
Der Haken liegt in der Bindung: Der Vorsteuerabzug ist an einen Beobachtungszeitraum von zwanzig Jahren geknüpft. Wer vorher verkauft oder die Nutzung ändert, muss anteilig zurückzahlen. Für kurzfristig orientierte Anleger kann das teuer werden. Im Rechner lässt sich beides gegenüberstellen – als Bruttopreis, als Nettopreis mit Rückholung und als Nettopreis ohne Option, bei dem die zwanzig Prozent schlicht dazukommen.
Immobilienertragsteuer beim Verkauf
Anders als in Deutschland gibt es in Österreich keine Spekulationsfrist, nach der ein Verkauf steuerfrei wird. Auf den Veräusserungsgewinn fällt die Immobilienertragsteuer von dreissig Prozent an – unabhängig davon, ob zwei oder zwanzig Jahre gehalten wurde. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die Differenz zwischen Verkaufserlös und den Anschaffungskosten, wobei geltend gemachte Abschreibungen den Buchwert mindern und den steuerpflichtigen Gewinn entsprechend erhöhen.
Das verändert die Rechnung spürbar. Wer mit einem Verkauf nach zwanzig Jahren kalkuliert, sollte die dreissig Prozent von Anfang an einplanen – der Rechner zieht sie im Verkaufsszenario automatisch ab, sobald das Steuermodul aktiv ist.
Abschreibung und laufende Besteuerung
Bei der Vermietung sind die Einkünfte mit dem persönlichen Grenzsteuersatz zu versteuern. Abzugsfähig sind die Kreditzinsen, die laufenden Kosten und die Absetzung für Abnutzung. Diese beträgt im Regelfall 1,5 Prozent pro Jahr, allerdings nur vom Gebäudewert – der Grundanteil ist nicht abschreibbar. Als pauschaler Grundanteil werden häufig zwanzig Prozent angesetzt, in sehr guten Lagen auch mehr.
Entscheidend für den Cashflow: Die Tilgung ist steuerlich nicht abzugsfähig, die Zinsen schon. In den ersten Jahren einer Finanzierung ist der Zinsanteil hoch, die Steuerlast entsprechend niedrig. Mit fortschreitender Tilgung dreht sich das – die Rate bleibt gleich, die absetzbaren Zinsen sinken, die Steuer steigt. Die Jahrestabelle im Rechner macht diesen Effekt Jahr für Jahr sichtbar.
Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell?
Die klassische Vorsorgewohnung ist die einfachste Variante: eine einzelne Eigentumswohnung, vermietet, im Idealfall mit Vorsteuerabzug. Der Aufwand ist überschaubar, die Rendite typischerweise moderat. Bauherrenmodelle und Bauträgerprojekte bieten steuerlich mehr Gestaltungsspielraum, binden aber deutlich mehr Kapital und sind wesentlich schwerer wieder zu verkaufen.
Für beide gilt dieselbe nüchterne Prüfung: Wie hoch ist die Nettomietrendite nach allen Kosten, trägt sich das Objekt monatlich, und was bleibt nach Steuer beim Verkauf übrig? Genau diese drei Fragen beantwortet der Rechner oben.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?
In Österreich fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Grundbuchseintragung auf den Kaufpreis an, dazu bis zu 3,6 Prozent Maklerprovision inklusive Umsatzsteuer und ein bis zwei Prozent für Vertragserrichtung und Treuhandschaft. Zusätzlich kostet die Pfandrechtseintragung 1,2 Prozent des Kreditbetrags. In Summe sind rund zehn Prozent des Kaufpreises realistisch.
Was ist die Umsatzsteuer-Option bei einer Anlegerwohnung?
Wer als Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, kann die im Kaufpreis enthaltene Vorsteuer von zwanzig Prozent geltend machen und verrechnet dafür zehn Prozent Umsatzsteuer auf die Miete. Der Vorsteuerabzug ist an einen Beobachtungszeitraum von zwanzig Jahren gebunden. Wer früher verkauft oder die Nutzung ändert, muss anteilig zurückzahlen.
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?
Die Immobilienertragsteuer beträgt dreissig Prozent auf den Veräusserungsgewinn. Anders als in Deutschland gibt es keine Spekulationsfrist, nach der ein Verkauf steuerfrei würde – die Steuer fällt unabhängig von der Haltedauer an.
Wie hoch ist die Abschreibung bei einer vermieteten Wohnung in Österreich?
Im Regelfall 1,5 Prozent pro Jahr, berechnet vom Gebäudewert. Der Grundanteil ist nicht abschreibbar und wird häufig pauschal mit zwanzig Prozent des Kaufpreises angesetzt, in sehr guten Lagen auch höher.
Ist die Grunderwerbsteuer in ganz Österreich gleich hoch?
Ja. Anders als in Deutschland ist die Grunderwerbsteuer bundeseinheitlich geregelt und beträgt 3,5 Prozent. Ein Standortwechsel innerhalb Österreichs ändert an dieser Position nichts.
Kann ich die Kreditzinsen steuerlich absetzen?
Ja, die Kreditzinsen sind bei Vermietung als Werbungskosten abzugsfähig, ebenso die laufenden Kosten und die Abschreibung. Die Tilgung dagegen ist nicht abzugsfähig – sie ist Vermögensumschichtung, kein Aufwand.
Weitere Rechner und Ratgeber
Wichtiger Hinweis: Dieser Rechner ist ein Informationswerkzeug und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Alle hinterlegten Steuersätze und Gebühren sind Richtwerte, können sich ändern und sind im Rechner bewusst editierbar. Die Ergebnisse beruhen vollständig auf den eingegebenen Annahmen. Vor einer Kaufentscheidung sind Steuerberatung und Finanzierungsberatung unerlässlich.